北京美丽年华物业管理有限公司

长岛澜桥项目述职报告

年12月北京美丽年华物业管理有限公司与北辰澜桥国际花园业主委员会签订了《北京市物业服务合同》，在三年的合同履行期间，美丽年华物业一直严格遵守物业管理相关的法律法规，自觉履行《物业服务管理合同》中的各项职责，不仅做好园区的公共区域环境卫生、绿植养护、公共设备设施维护以及安保工作等本职工作；还对园区的基础设备设施进行改造，完善了园区公共配套设施；对园区安防设备设施进行升级，提高了园区的安全系数；对园区绿化进行统筹管理，提升了园区的生活环境及外在形象。

一、美丽年华物业在合同期间完成的重点改造工作

（一）园区安全防范管理

1、出入安全防范

（1）项目：加装铁艺门、铁艺围栏、门禁系统

（2）位置：南门、西门出入口

（3）目的：保障园区安全，强化进出园区人员管理

（4）时间：年3月

（5）费用：为元

2、技术防范

（1）项目：远红外防盗报警系统

（2）位置：园区北侧院墙、鸭子湖与贝迪克交界处

（3）目的：消除沿线安全隐患

（4）时间：年1月

（5）费用：元

3、基础设施升级一

（1）项目：更换或修补外围墙栅栏

（2）位置：园区围墙栅栏

（3）目的：消除沿线安全隐患

（4）时间：年1月

（5）费用：元

4、基础设施升级二

（1）项目：加高加固院墙、院墙安装铁荆棘

（2）位置：-、-、-栋三段公区的院墙

（3）目的：消除沿线安全隐患

（4）时间：年

（二）园区绿化管理工作

1、项目：喷灌系统及喷灌过滤系统

2、位置：园区草坪地带

3、目的：节约灌溉成本，提升绿化覆盖率

4、时间：年9、10月/年

5、费用：.8元

（三）公共设备设施改造、维护

1、会所设备设施一

（1）项目：泳池、健身房新、排风系统改造及卫生间改造

（2）位置：会所

（3）目的：解决潮湿、发霉及异味问题

（4）时间：年5月份、9月份

（5）费用：元

2、会所设备设施二

（1）项目：空调维修、维护及保养

（2）位置：会所

（3）目的：解决制冷效果差，频繁故障，耗电量大问题

（4）时间：年6月

（5）费用：元

3、会所设备设施三

（1）项目：保养更换健身器材（三台乔山牌跑步机）

（2）位置：会所

（3）目的：解决频发故障，提供安全、舒适健身器材

（4）时间：年-年

（5）费用：元

4、配电系统

（1）项目：检测配电室及箱变10KV设备高压柜、变压器、继电保护设备设施、高压配电室直流屏电池更换

（2）位置：配电室

（3）目的：确保园区用电安全

（4）时间：年11月5日

（5）费用：元

5、供水系统

（1）项目：自备井更换匹配扬程及流量的水泵与变频器

（2）位置：自备井

（3）目的：确保园区用水

（4）时间：年6月份

（5）费用：元

以上所有项目已经全部完成，目前运行状态良好。

此外，美丽年华物业还开展了老年活动中心的筹建、会所前台改造、办公电脑更换升级、会所篮球场地胶垫及篮球架更换、鸭子湖桥头及南门路口道路的翻新施工、二层会议室改造及空调机更换、会所锅炉与生活水泵维修、安保宿舍屋顶重做防水等诸多工作，上述改造或维修工作共计花费22万余元。

二、关于业主们关心的园区南门违建、燃气管道、自来水改造、安防监控问题

（一）南门违建拆除

1、采取措施及进展

（1）物业：年至年期间多次向园区业主、业委会、马南里居委会、城管大队等部门进行了详细汇报及请示，与城管部门就拆除问题进行过沟通，张贴拆除公告；与贝迪克公司的老总面谈协商。

（2）业委会：年5月26日业委会委员陈红女士协同部分业主与贝迪克公司高层进行沟通，就合作开发进行协商。其后就南门遗留建筑拆除或合作开发的问题，业委会向全体园区业主征求意见。

2、存在争议未解决问题原因

（1）贝迪克公司出示《土地权属争议纠纷告知书》，内容显示：南门违建处占地面积为.74平米，产权归属于东郊农工商联合公司，另有.75平米属于长岛全体业主，双方享有共同管理的权利。

（2）业主公投统计“同意保留现状，继续联系有关部门拆除遗留建筑”的为93票，“园区与建筑权属单位协商解决达成双方共识”的为81票，两项均同意的为27票，两项选票均未超过半数，未形成有效决议。

（二）自来水引进园区

1、采取措施及进展

（1）年6月至今，针对园区支、主水管道漏水组织抢修作业约为25余次，抢修作业主要集中在园区一期区域内。

（2）年8月份，将园区各家户表立户基本信息上报给自来水公司。

（3）年3月7日至年7月27日，在物业积极推动下，自来水公司和水务公司先后两次到园区查看生活用水管道设备情况，制定了初步设计方案。

（4）年10月10日市政水改造方给出两个方案：一是对园区内水管道进行整体更换，费用约为万元，更换时园区用水不会受到影响；二是只更换阀表部件及表井，费用约为万元，更换时园区将影响供水。此事已上报给业委会，美丽年华物业公司会积极配合业委会完成此项工作的推进。

（三）启用公共维修资金对安防系统改造

1、年3月物业持相关材料到资金管理中心管理部进行注册审核；

2、年4月份到资金管理中心管理部办理物业下属的小区管理处注册审核，协同开发商对长岛澜桥项目进行楼盘数据整理，到物业企业下属的小区管理处进行关联，之后到资金管理中心区管理部审核；

3、年9月各项数据关联完毕，物业到房管局办理维修工程使用的审批手续，并申请朝阳区公安分局信息管理处来园区实地勘察。

4、年7月朝阳区公安分局出具了《安全技术防范系统检验意见书》、《安全技术防范系统检验表》。

5、年6月经业主成立的招标小组招标后确定了北京航天天盾安防工程有限公司，并要求其组织材料进行预算报审。

6、年7月至9月到朝阳区物业科指定的北京展创丰华工程项目管理有限公司对工程报价进行了评估。

7、年10月园区安防系统改造的工程费用审批下来，总金额为.15元，工程对应房屋建筑面积为.5平米。该项工程费用分摊标准为：工程总金额÷建筑面积=15.96（元/平米）。现园区的《专项维修资金--分摊明细》已出。

8、根据《住宅专项维修资金管理办法》第三章第二十二条的相关规定，住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主签字确认后，再向物业专项维修资金管理部门申请列支，获批后就可实施施工方案。

9、园区安防系统改造所需款项是从住宅专项维修资金中支出，园区业主只需签字确认，不需再缴纳费用。

（四）园区燃气管道改造

1、采取措施及进展

针对园区内燃气管道不同程度出现的漏点。物业多次协调燃气公司对园区内的燃气管道统一进行检测，发现漏点当即处理，并极力将抢修作业对周边住户的影响降到最低。年10月业委会主任刘峰再次与燃气集团进行沟通，最终结果是：园区共有燃气管线约为10公里，由于燃气集团维修资金有限，现只为长岛澜桥园区批准了万大约可以更换两公里管线的经费，预计此项工作将于年春季施工，工期约为6到8个月，剩余8公里管线更换经费燃气公司将会积极协助推进申请。

2、不可抗力因素

关于园区燃气管道频繁出现漏点及产权归属问题我司一直在与燃气公司、开发商进行沟通，截至目前为止，从开发商处得到的回复是：原负责建设长岛澜桥园区的项目部早已解散，相关信息无据可查，如燃气公司能提供证明园区燃气管道确属北辰开发商的相关材料，北辰开发商会就园区燃气管道的相关事宜上报集团公司进行相关处理；迄今为止，燃气公司也未能提供园区燃气产权的归属材料。

三、未来的重点工作规划

（一）硬件设备设施方面

1、逐步完成园区消防系统改造、园区外围墙铁荆棘的安装（优先对北侧围墙安装）、园区一期高压电缆更换、会所卫生间改造、雨水系统改造。

2、重点推进园区自来水引进、燃气管道改造、监控系统安装、南门违建拆除的问题。

在即将进行的改造中，美丽年华物业作为园区的物业服务企业，对园区水、电、燃气线路分布情况最为了解，这些改造工程的前期工作均是由美丽年华协调并牵头办理的，同时与相关部门的负责人建立起了良好的合作关系，无论是燃气管道改造、自来水引入园区还是安防系统改造，我司会积极配合好各相关部门的工作，调动物业全体人员的力量，将改造施工作业对住户的影响降到最低。

（二）软性物业服务方面

美丽年华物业公司服务于长岛已经四年了，在这四年里与业主也建立了很深的感情，在年满意度调查时，我们得到了85%业主的认可，感谢业主们对物业的理解、支持与包容，我们会耐心听取您的意见，努力改进服务，尤其在入户维修服务、车辆出入及停放管理、业务基础知识能力等方面强化培训，希望能够继续为长岛澜桥全体业主做好服务。

北京美丽年华物业管理有限公司

年10月28日

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长按







































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