第三届SMART国际度假地产开发、设计、运营与投融资大会于年10月16-17日在北京举行。中信房地产股份有限公司副总裁，中信粤东城市运营投资发展有限公司董事长林竹先生应邀出席并发表主题演讲。以下是主题演讲实录：

　　林竹：各位朋友，大家下午好！非常感谢主办方给我一个机会，在下午的论坛里先做一个抛砖引玉的角色。刚才主持人介绍得很详细，但是有很多荣誉我们承担不起，很多第一的这些事，被市场推去做一件以前没有人做的事，这个可以叫创新，也可以叫探索，也可以叫为了生存和发展寻找一条路子。我今天的题目叫做基于城市运营模式的旅游度假的金融创新的探索。

　　首先，第一个，为什么要讲基于城市运营模式呢？因为整个项目的操作理念，还有它的操作路径、方法，我们是有别于一般的房地产二级开发的思维，甚至有别于一般的一级开发的思维。所以我们是在四年前，因为孟宪石先生（注：论坛主持人）也是中伦的，我们跟中伦合作打造了整套的基于PPP的理念的城市运营的操作模式，中信集团跟汕头市政府在汕头市的濠江区，在最穷的最不发达的区域，整个合作的范围是平方公里，面积比较大。但是我们首开区南滨片区是12.4平方公里，首开区已经是非常之大了。

　　在这样的整个项目的谈判、操作当中，应该说我们主要发现了这个岛，它其实是个半岛，整个岛平方公里，有丰富的海岸线，有非常好的中国最美的内海湾。因为汕头是经济特区，并不十分发达，但是城市海湾的品质还是非常不错的。大家看到的这就是海湾。在几年前，我们在谈这个项目的时候，整个区域的经济发展并没有达到我们预期的那么好，但是我们感觉到这样的一种区域跟地理位置的品质是完全可以从地产的另类思维想问题。

　　我们还发现另外一个非常重要的，整个岛经过北回归线，北回归线带来的是非常充沛的阳光。今天在座的各位朋友和大师肯定都去过全国很多旅游的地方，在北回归线上能找到比较出名的湾区并不多，有一个是夏威夷，但夏威夷湾不是城市的内海湾。所以当时我们发现了这一点之后，在整个项目的定位策划方面，在四年前我们就把北回归线的特征强化。这个特征强化之后，我们就利用了这么一个特征，我们未来的客户人群是对缺阳光的地区。比如说北极地区，整个大俄罗斯地区，包括一些生态比较差的那些中东的地方，钱很多，地很差的地方，他们都特别需要这样的阳光，这些都是涉及健康养生的。

　　在这样的思想主打下，我们打了这个定位之后大概半年，我们知道网上有一些转载的图片，类似这样的一张图，我突然有一天接到一个电话，你是林总吗？我是英国的，我现在是代表一家俄罗斯的金融机构。俄罗斯很多大佬被普京赶到英国去，钱很多，他说看到这张照片了，照片上那个半岛必须留给我。虽说这个事到现在没谈成，但是这证明了一点，如果你的产品打造、项目定位正确，或者符合市场方向的话，其实今天我们的主题讲金融产品，金融产品的金融的属性是逐利的，当你的项目定位、项目产品是能够给资本带来利益的时候，根本不存在融资的问题，钱自动就找来了。

　　当项目需要融资的时候，是说明你的项目本身还不能跟资本的属性匹配，你才会不断地去找钱。其实当你的项目定位对的情况下，是钱找项目。今天在座的各位也有规划界的大佬转去搞金融，因为他很清楚项目怎么才能搞好，项目搞好了资金自然就来了，所以也就没有融资的问题了。

　　今天想借这个机会，也把我们项目的一些故事跟今天下午的论坛也稍微融合一下。大家看到的是我们在这样的定位理念下所操作的项目情况。

　　这是夜景情况，刚才那一张是从海湾的西面看过去，这是从海湾的东面看过去。去过汕头的朋友都有这个感觉，现在看到的灯火辉煌的地方是华能电厂，涉及到三旧改造，工业区，如果有两根巨大的烟囱每天排放一大堆的灰色的烟雾，如果这两根烟囱不搬走的话，我们说明的天堂也就不可能是天堂，那就变成地狱了。所以我们根据我们的规划跟策划打动了地方政府，地方政府推动电厂的搬迁，这件事情也得到了电厂业主方的大力的支持。因为我们在规划当中，通过我们的策划跟规划创造了新的价值，让这一片原来的很偏僻的电厂用地具备了80亿以上的价值，那谁不愿意。他赶紧就找地方去了，所以他有利益动机。所以我们也不用找钱帮他，他自己就搬了。另外政府也很乐意，因为这个地搬走的不是属于政府的，还属于电厂的，但是不管属于谁的都必须跟中信地产合作。因为整个环境是我们通过巨大的合作，其中包括过海的60亿的隧道，我们把整个环境改造。

　　这就是白天的情况，我们看到了很低密的圆形的那个岛，我们策划叫海洋主题综合公园，那个岛不用填的，就是电厂的煤灰池，退潮的时候它已经露出水面了，根本不用填。把它完全填成跟海完全一样，把水域完全割空，变成1平方公里，英国那个朋友就是因为看到了这张图，他说就要1平方公里，整个归他，他准备在内海湾的水域，我们分了外水域、内水域，他想把国际的码头引进来，他不差钱。

　　今天在座的各位可能在想资金从哪来，资金没有从哪来，资金就从你的脑子里面来，你想对的话，钱就来找你。你要知道世界上有很多比你更痛苦的人，就是钱特多，没项目。不是说我们现在没有钱，总是有项目没有钱，当你项目搞对的时候，钱真的就来了。

　　这是从西边看过去白天的景象，我们真的想把国际的游艇协会拉进来，因为内海湾对于游艇停靠的时候是安全的，最根本的问题是不会停在很偏僻的地方，它对岸就是城市区域，我们整个海岸线的开发也是也是打造城市的新中心，包括潮汕历史文化博览中心、潮汕历史文化风情商业街，这些都是让停靠在这里的一些游艇协会提供很多的配套。

　　这是我们在海岸线的中间照的一个RBD的人文景观中轴，大家都知道CBD，那是很硬的东西，里面都是一些没有人文气息的雕塑。我们在中间这块为什么叫RBD呢？它叫休闲商务区。今天在座的各位接触的很多都是旅游度假类的项目，在旅游度假的项目是否能够跟商务联系在一起呢？是不是一说到商务就一定得去到商务中心呢？我觉得这就是一个创新，我们在四年前的定位就是做成一个叫RBD的人文景观中轴，两边的高楼是办公，但是中间你下来以后体验当地的文化，不要一下来就是麦当劳、真功夫，没有地方去。这个地方轴线是潮汕历史文化博览中心，相当于打造了一个靠海的文化综合体。我们最近正在跟大的书店运营商谈，把书店引进去。后面是潮汕历史文化风情商业街，把老的历史文化传统的东西引进去。靠山的地方做成一个书院，你在这个地方办公，你中午或者下班都能体验到文化的东西。核心是前面是海，后面是山，我们是具备这样的生态条件的。

　　这个是从山的角度看出去的黄昏的情况。这是潮汕历史文化博览中心，如果打造成功的话，可能是目前最大的文化类的综合体。大家都很清楚，现在商业地产不太好做，大量的纯商业的商场正在加入一些文化的元素，把它做软，因为商业做得很硬、很熟，加一点文化进去，尽量地把人群多元化。政府运作的那些文化综合体，就是那些所谓的文化馆、博物馆亏损，因为地方政府的预算支出没办法支撑这样的巨大的博物中心运作。现在他们也在慢慢寻找商业的路径，把它多元化。目前它已经封顶了，我们预计是在春节左右把整个项目的外部、立面做起来，招商需要一点时间，因为这急不了，我们的思路把它做成一个巨大的文化综合体，平方米，体量够，打造新的蓬皮杜，蓬皮杜主要是在当年那个年代做了很多文化方面的创新，市场迫使我们必须创新，不创新怎么做。

　　这是我刚才讲的这个馆后面的潮汕历史文化风情商业街，这是我们把整个地区的历史上出名的一些街区的片断，用蒙太奇的手法拼接在一块，形成让大量的华侨跟当地外出的人回来后能感受到历史、人文、文脉的存在，进而把腰包掏出来，里面可以体验，也可以消费，这是我们往后要做的事情。这是里面的一些细节，我们通过打造这样的东西，重现了汕头市30年代老的骑楼、地标老建筑，包括当时的一些殖民建筑留下来的一些风采，可以理解为这是一个锦绣中华的另类翻版，这里讲到旅游了。

　　这个项目究竟是一个什么性质的项目？是商业地产还是旅游地产？既有商业地产的属性又有旅游地产的属性，旅游地产可以把很多人带过来，商业地产可以提供很多服务，这是一种创新。这是从中轴线延伸到商区的时候，到后面我们越做密度越低，基本上以自然环境，园林，还有古老的书院放进去，这是我们在做的一件事。这是我们整个项目背靠的风景区，我们最大化地发挥它的优势。这是项目边上的红树林，今天在座的规划设计的朋友还跟我谈过合同，后来我们请的AECOM做的概念规划，这个红树林是华南地区最大的次生桐花灌木林，我的想法是争取把咱们世界上的竹建筑师协会，弄一堆竹在里面，结合这样的景观做成一个另类的体验，全部用竹子，用竹排，竹亭子，竹建筑，用这样的东西结合红树林形成一个可供全球喜欢红树林以及竹建筑人群的主要目的地，这是目前我在策划的一件事，如果大家感兴趣也可以来找我，我们可以探讨怎么样把这个事做好。

　　这是我们的红树林的理念，它的水体是要保护的。

　　这是海岸线，我们请美国的豪张思做的设计，我们打造亚太地区风情很浓烈，跟北方地区完全不一样。我们现在有很多海滨城市的海滨特色并不明显，你不明显的话，也就使得你本区域对区域外的吸引力没有。

　　这是在博览中心周边的景观，这是1平方公里的小岛。我们这个项目里面，你刚才看到的都跟我们今天主题相关的旅游度假内容搬出来，一个项目里面能搭这么多东西，这是我项目里面的子项，红树林、风景区、海洋娱乐区、体育公园都是子项。

　　这么多的所谓的旅游度假项目的子项目或者产品，集中在这么一个项目里，我怎么做？这里面有很多问题跟思考，我花几分钟的时间跟大家分享一下我们的一些思考。

　　首先，有一个很重要的问题，就是现在我们在媒体里面经常会看到很多的表述，跟今天的主题是相关的，我相信大家对这些词经常用，但是也不完全清楚，这些词代表的定义以及内涵，究竟对应着什么样的内容，你们认为这些东西都是相等的吗？旅游等于度假吗？但是我们经常一说就是旅游度假，旅游是度假吗？度假是旅游吗？你认为度假就是休闲吗？还是休闲就等于度假？我们经常看到旅游度假地产，又有人说休闲地产，休闲地产跟度假地产究竟是不是一样的东西？还有健康，现在很多地产公司把名字一改，只要把地产这个名字一改，比如某某地产，股票一跌，把地产的名字改为健康，一下子就上去了，你们看这样的事这两年太多了，股东会一决定，把公司的名称改成健康，股票就上去了，说明社会对健康的需求非常巨大。但健康地产是什么？健康地产是不是就等于旅游地产、度假地产、休闲地产？是不是？

　　还有一个养生地产，健康、养生还有养老，养老是不是等于休闲？养老是不是等于健康地产？我觉得这些问题我也没有答案，我不能说我有答案，这些问题都是我在项目操作过程当中引发我去思考的。我今天也带出来给各位朋友，因为假如这些问题你不想清楚的话，你的项目是没有方向的，其实你可能每天忙忙碌碌都在干，也挺累的，找这个投资人，找这个LP，找那个LP，人家问你干什么的时候，你根本回答不了，这几个概念如果你自己没弄清楚，怎么叫是一个标签，但实际上你想做什么，如果你不清楚的话，你的规划设计，现在为什么很多规划设计单位是根本混不着饭吃的？因为他只会画图，他根本不清楚业主要什么，业主跟你说的度假，但可能这个老总因为也没想清楚，你弄了一堆度假产品的设计，最后拿出来那个图纸人家说不是。所以你得弄清楚这个项目的定位究竟是什么，其实之前都是项目的定位，最根本的东西你想不清楚，你根本没办法玩下去。

　　第二个问题就出来了，很实体的问题，刚才讲的还是偏虚，第二个问题，今天在座的各位大师可能会问这个问题，业主没说清楚，这个老总说是会馆，那个老总说是酒店，你那么大的所谓2千亩1平方公里究竟干什么？旅游就对着景区，你是要规划一个景区呢，还是要在景区里面一定要做一个酒店？酒店跟会所有什么不一样？健康的地产，健康的生活一定得有底蕴，底蕴在哪里？你弄了一堆SPA，健康的跑步机在那里，慢跑机在那里。茶馆是属于养生的，公寓到最后慢慢一会转到住宅，一定要弄几栋别墅。这些都是很具像的东西，刚才讲从定位、思考，深层次决定了这些产品。

　　这是开发商的实体产品，究竟是要其中的某一样，还是要几样合起来打包放在项目里面？这是基于你的非常关键的判断，就是你这个团队、你这个项目背后的老板，背后的股东想要干什么，你想抛卖完走呢？还是说我手头有大量的养老资金，有大量的资金闲置在手头，我持有无所谓。销售跟持有在中国今天房地产业最核心的问题，说了半天什么改革开放，什么探索转型，最终无非就是在销售转持有，持有转销售，说到最后就是这么回事。

　　今天我在这里跟大家分享一下，我觉得咱们中国房地产界到目前为止始终对商业地产的认知是有问题的，你去查百度的定义，我去查过，什么叫商业地产？你现在就可以查，他告诉你是什么，然后我们在媒体里面，包括各种地产的杂志里面讲到的很多什么是商业地产的定义，或者类定义也都是有问题的，它就是没讲清楚。很多人都会说涉及到商业类的物业，什么酒店的会馆、商场、办公楼，这些开发与建设就是商业地产。这是错误的，你去查欧美的原装的英文的教科书，不是这样的，凡是持有型的物业，以收租金为主要目的的运作方法，全部统统都是商业地产。也就是说当住宅我拿在手里面不卖，我去出租的时候，这就是商业地产。所以商业地产不是说做物业的才是，但是整个业内统统都是这么认为的，这是有问题的。所以今天很多人转型是因为他没弄清楚，没有回归到本原，这是我自己这么几年研究，包括项目实践的真实体会。

　　因为这个事情你不弄清楚的话，你就会忽略服务，当你需要持有的时候，你就需要服务，服务在哪里？你需要的运营在哪里？你根本没有团队，销售型的做法可能在下一轮的房地产的大潮以内，我估计会慢慢地不是主流，还不能说它不存在，它可能不是主流。因为大量的销售型的时代可能已经过去了。需要你这个团队从开发到运营必须拥有这个能力。否则，你手里的资产就没有价值了。

　　接着再说金融创新，其实刚才讲到金融创新说到底不是金融，说到底就是项目本身，你的项目定位好不好，你的设计好不好，你的施工质量好不好，这些统统决定了你的资产在建设竣工后交付的时候好不好，这时候规划、设计、开发、施工跟定位，决定了你在销售时点的销售价格。但是并没有决定你持有物业的价值。你想让你持有的物业有增值的价值，必须在后面有运营管理的能力。像四大行为什么管这些物业，很多公司收费还很高，他收费不怕，从他对业主管理当中得到很多物业的增值，这就是持有型物业。

　　最后一个是资本运作，当你在挑选当开发商为主，还是以运营商为主的时候，其实背后就是你的老板，你的出资人，你的股东要你做什么样的，是以资本属性决定的。你想搞旅游、度假、养生、养老这一类的项目，你背后如果没有巨大的资金在后面撑住支持你的话，你真的没法干，因为你急功近利，因为你现金流根本平衡不了，从长期运作的角度，这个地方不能搞这么多住宅，你搞了很多就完蛋了。但是你不搞住宅怎么平衡？我没钱。整个资本运作方面是很重要的方面。

　　从我们的时间来说，我们所说的基于城市运营的模式的度假或者说养生、健康这样的项目。我们的实践基本上跟所有的金融类型，跟所有的资本机构都有打交道跟合作的可能。比如说政策性银行最近出台了像国开行、农发行，有大量的资金支持，它是国家的政策。你不熟悉它的政策，你的产品里面没有对应的东西。商业银行不用说了，一定会有贷款的，这是大家都会碰到的。

　　信托是一种工具，当你需要过桥资金的时候，你可能需要信托的支持。还有产业基金，当你运作其中某一个子项目的时候，比如运作一个体育公园或者红树林的时候需要产业基金，要求相对更高一些，怎么样让你的项目具备足够的现金流以及利润，确保你背后的资金流的到来，这是一个难题。你做酒店、公寓要懂得，在中国目前还不具备全面推广跟使用rich的市场环境，但是你可以创新，你可以类rich的产品，这样的话其实就是让你把你的项目做成功，做到能够被市场接受。

　　还有私募，今天很重要的一点，主持人刚才也反复说了PPP，我们整个滨海新城，就是我们中信跟地方政府达成的一个巨大的PPP协议包，这里面有赔的，有赚的，有亏的，有盈利的，我们是在一个大包里面。

　　我非常欣赏今天的一个主题，综合，当你做旅游度假产品的时候，只做其中某一样产品确实很难，但是你做综合的时候，你可以平衡利益，反而能把项目做成。但是综合之后你要足够smart，否则的话你自己都晕头转向，自己都弄不清楚哪是哪。

　　非常感谢！我们的项目分享还有一些从项目隐身的发散性的思考和想法，跟各位朋友分享，谢谢大家！